Телефон:
График работы:
ежедневно
с 9:00 до 20:00
info@dockamaster.ru
Главная \ Полезно знать \ Порядок строительства

Порядок и этапы строительства

ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Строительные технологии, необходимые мероприятия, обязательные к использованию ресурсы – всё это регулируется законодательством с высокой степенью конкретизации, и не случайно: в безопасности, экономичности и инженерной обоснованности каждого проекта строительства государство заинтересовано напрямую. Отсюда проистекает также и необходимость в продолжительной и многоступенчатой процедуре согласований.Исходным документом для проектирования и строительства недвижимости является градостроительный план земельного участка, допускающий строительство соответствующего вида объектов и устанавливающий их предельные параметры.При необходимости также требуются разрешения на условно разрешенный вид использования или/и на отклонение от предельных параметров застройки, которые фактически являются дополнениями к ГПЗУ.
Затем, в общем случае, если объект не относится к каким-либо льготным категориям, необходимо прохождение следующих этапов.
  • инженерные изыскания и подготовка проектной документации.
  • экспертиза проектной документации.
  • получение разрешения на строительство.
  • собственно ведение строительства (юридические действия на этом этапе - получение ордера на земляные работы, осуществление различных видов строительного надзора и т.д.).
  • получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
1. ИНЖЕНЕРНЫЕ ИЗЫСКАНИЯ И ПОДГОТОВКА ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
Инженерные изыскания - вид градостроительной деятельности, осуществляемой с целью изучения природных условий и факторов техногенного воздействия. До 1 июля 2017 г. эти данные собираются не только для архитектурно-строительного проектирования и строительства, но и при подготовке документов территориального планирования и документации по планировке территории (с 1 июля 2017 г. – только в отношении первых).
В ходе таких изысканий инженеры-строители получают:
  • информацию о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, о факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения;
  • материалы для принятия конструктивных и объемно-планировочных решений;
  • исходные данные для расчетов оснований, фундаментов и конструкций, а также для проектирования сооружений инженерной защиты и выполнения земляных работ.
Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав и объем их выполнения устанавливаются в каждом конкретном случае с учетом требований технических регламентов. Все полученные данные ложатся в основу архитектурно-строительного проектирования, ключевой стадии строительства, результатом которой является подготовка проектной документации.
Архитектурно-строительное проектирование осуществляется в два этапа:
  • предпроектная проработка (необязательная, но желательная стадия; такая проработка позволяет, ещё до создания самого проекта строительства, определить, соотносятся ли пожелания технического заказчика с нормами и правилами строительного проектирования);
  • подготовка проектной документации.                                                                                                                                                                                                                                                                                             Подготовка проектной документации и осуществление инженерных изысканий обязательны для всех объектов, для которых требуется разрешение на строительство, за исключением объектов индивидуального жилищного строительства.В некоторых случаях может использоваться типовая проектная документация (повторного использования), т.е. документация, которая уже получила положительное заключение экспертизы проектной документации и может быть использована для реализации аналогичного строительного проекта.
В процессе реализации строительного проекта на стадии инженерных изысканий и подготовки проектной документации значительную роль играет фигура технического заказчика.
Технический заказчик – это физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, подготавливают задания на выполнение данных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, необходимые материалы и документы, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, и др.
Таким образом, технический заказчик – профессиональный юрист либо строитель, который содействует разработке проектной документации и в некоторой степени определяет её содержание. В соответствии с указанием Градостроительного кодекса, техническим заказчиком может выступать сам застройщик, однако, в некоторых случаях целесообразно передавать данные функции профессиональному незаинтересованному лицу. Кроме того, передача функций технического заказчика может играть роль гарантий для инвестора в инвестиционных договорах: например, в договорах с участием публично-правовых образований, где застройщиком выступает государственное или муниципальное предприятие или учреждение.
С 1 июля 2017 г. технический заказчик также несёт ответственность за качество и полноту инженерных изысканий.
Подготовка проектной документации и инженерные изыскания должны осуществляться специализированной организацией, имеющей соответствующий допуск саморегулируемой организации (СРО).
В настоящий момент допуск СРО не требуется для инженерных изысканий и проектирования:
  • блокированных жилых домов (таунхаусов) не выше трех этажей, и не более десяти блоков;
  • многоквартирных домов не выше трех этажей и не более четырех блок-секций (подъездов).
С 01.07.2017 г. членство в СРО станет необязательным для производства инженерных изысканий и проектирования также для государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также коммерческих организаций, контролируемых или созданных публично-правовыми образованиями, в случае, если договор на производство инженерных изысканий или проектирования будет заключён с этими публично-правовыми образованиями.
2.  ЭКСПЕРТИЗА ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
По общему правилу, проектная документация, разработанная для строительства или реконструкции, подлежит экспертизе.
Результаты инженерных изысканий направляются на экспертизу отдельно или вместе с проектной документацией.
Не требуется экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий для:
  • объектов индивидуального жилищного строительства.
  • блокированных жилых домов (таунхаусов) не выше трех этажей, и не более десяти блоков (если он строятся без привлечению бюджетных средств).
  • многоквартирных домов не выше трех этажей и не более четырех блок-секций (подъездов), если он строятся без привлечения бюджетных средств.
  • нежилых зданий площадью до 1500 кв.м., если для них не требуется санитарно-защитная зона.
  • объектов, не требующих получения разрешения на строительство.
При использовании типовой проектной документации и ее модификаций экспертиза такой документации не требуется, но проводится экспертиза результатов инженерных изысканий.
Экспертиза проектной документации может быть государственной либо негосударственной. Государственная экспертиза обязательна в отношении ряда, перечисленных в Градостроительном кодексе категорий, в том числе:
  • объектов, строящихся за счет бюджетных средств
  • технически сложных, особо опасных и уникальных объектов
  • объектов, используемых для обезвреживания и (или) захоронения отходов I - V классов опасности
  • объектов культурного наследия
  • объектов на особо охраняемых природных территориях
В остальных случаях форма экспертизы определяется застройщиком.
Негосударственная экспертиза проектной документации проводится в организациях, прошедших специальную аттестацию.
3.  ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
Выдача разрешения на строительство, по общему правилу, осуществляется местной администрацией. В г. Москве разрешения на строительство выдает Мосгосстройнадзор. В Московской области разрешения на строительство выдает областное Министерство строительного комплекса (за исключением объектов ИЖС, для которых разрешения выдаются муниципалитетами).
Для отдельных категорий объектов разрешения выдаются различными федеральными органами исполнительной власти.
К заявлению о выдаче разрешения на строительство должны быть приложены следующие документы:
  1. право-устанавливающие документы на земельный участок;
  2. градостроительный план земельного участка;
  3. материалы, содержащиеся в проектной документации;
  4. положительное заключение экспертизы проектной документации;
  5. разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (если выдавалось);
Для объектов ИЖС предоставляются:
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительный план земельного участка;
  • схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Органы, осуществляющие выдачу разрешения на строительство, проводят проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в таком разрешении.
То есть, одной из основных задач процедуры выдачи разрешения на строительство является проверка соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
Также на этом этапе проводится проверка правоустанавливающих документов на предмет возможности строительства.
Распространены случаи необоснованных отказов в выдаче разрешения на строительство. Так уполномоченные органы затребуют дополнительные документы и согласования или же предъявляют претензии к проектной документации, заключению экспертизы.
В то же время, Градостроительный кодекс прямо запрещает требовать предоставления каких-либо прямо не указанных в нем документов для получения разрешения на строительство. Не допускается требовать и дополнительных согласований проектной документации.
Законом предусмотрен строго ограниченный перечень оснований для правомерного отказа в выдаче разрешения на строительство.
Судебная практика по подобным спорам складывается преимущественно в пользу застройщиков.
4.  ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА
Строительство и реконструкция объектов, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе, связаны с осуществлением государственного строительного надзора.
Надзорные мероприятия проводятся в большинстве случаев региональными уполномоченными органами (кроме случаев, когда надзор осуществляется в отношении особо опасных, технически сложных и уникальных объектов и ряда иных категорий). В Москве надзорным органом является Комитет государственного строительного надзора г.Москвы, в Московской области – Главное управление государственного строительного надзора Московской области.
Застройщик обязан уведомить соответствующий уполномоченный орган о начале строительных работ.
Предметом государственного строительного надзора является, в первую очередь, соблюдение технических регламентов и соответствие выполняемых работ проектной документации. Заключение по результатам государственного строительного надзора является необходимым условием для ввода объекта в эксплуатацию.
Для последующего успешного ввода в эксплуатацию необходимо грамотное составление исполнительной документации по ходу выполнения работ: журналов работ, актов скрытых работ, исполнительных схем и чертежей и т.д.
Помимо собственно строительного надзора при осуществлении строительства также ведется надзор за соблюдением региональных и местных требований, регламентирующих порядок обустройства строительной площадки, ведения работ (обустройство ограждений, соблюдение чистоты, ограничений на шумные работы и т.д.). Так в Москве данный вид надзора осуществляет ОАТИ г. Москвы.
Кроме того, для осуществления строительства в большинстве случаев требуется получение ордера на земляные работы (случаи и порядок его получения устанавливаются региональным законодательством).
5.  ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает соответствие построенного объекта градостроительному плану и проектной документации.
Данный документ является обязательным для кадастрового учета построенного объекта, государственной регистрации права на него и для начала его эксплуатации.
Получение разрешения на ввод в эксплуатацию обязательно для всех объектов, для которых требуется разрешение на строительство.
Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляется органом, выдавшим разрешение на строительство.
Для выдачи данного разрешения помимо документов, оформляемых непосредственно заказчиком и подрядчиком и подтверждающих соответствие построенного объекта установленным требованиям, необходимо представить:
  • документы, подтверждающие соответствие построенного объекта техническим условиям на присоединение к инженерным сетям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей.
  • положительное заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора)
  • технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с законодательством о кадастре недвижимости.
На практике основные проблемы на данном этапе связаны именно с получением заключения государственного строительного надзора и подтверждением соответствии объекта техническим условиям.
В связи с этим в ряде случаев на данном этапе возникают судебные споры о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
Кроме того, имеют мест о случаи незаконной отмены разрешения на ввод в эксплуатацию после его выдачи. Такие действия уполномоченных органов ставят под сомнение законность регистрации права на построенный объект и возможность его эксплуатации. Подобные споры разрешаются в судебном порядке.
подняться Наверх
Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru
В начало